Calcul de prêt hypothécaire à intérêt fixe

Calcul de prêt hypothécaire à intérêt fixe

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Le calcul du prêt hypothécaire

Le calcul des versements d'une hypothèque se fait grâce à l'utilisation des éléments suivants

• Montant du prêt hypothécaire: Représente le montant d'achat de l'immeuble (bâtiment et terrain)
• Mise de fond: Représente le montant d'argent que vous investissez lors de l'achat pour diminuer le montant du prêt
• Taux d'intérêt: Ce taux est celui offert par votre banque, caisse ou autre institution financière. Celui-ci peut être fixe, variables, croissant, décroissant, etc..

Formule du prêt hypothécaire

Pour prêt hypothécaire variable

Voici la formule pour le prêt variable qui considère 12 périodes de capitalisation par année.

Le versement mensuel = Montant du prêt x Taux hypothécaire / Nombre de versements dans l'année 1 - (1 + Taux hypothécaire / Nombre de versements dans l'année)^{-Nombre de versements * Nombre d'années du terme}

Exemple de calcul

Prenons par exemple un prêt hypothécaire de 250 000$, un taux de 5% (0.05), un terme de 25 ans et des versements mensuels (12 versements par année).

250 000 x 0.05 / 12 1 - (1 + 0.05 / 12)^{-12 * 25} = 1041,666666666667 1 - (1,0041667)^-300 = 1041,666666666667 1 - 0,28725 = 1041,666666666667 0.71275 = 1461.4755$/mois

Prêt hypothécaire fixe

Le prêt fixe prendre en considération 2 périodes de capitalisation par année soit sur une fréquence semestrielle. Le taux nominal est donc plus bas que le taux effectif.

Déterminer le taux réel (taux effectif)

Étant donné que la fréquence de capitalisation est semestrielle, nous devons déterminer le taux réel à utiliser. Voici donc la formule:

• i = Taux d'intérêt nominal
• c = Nombre total de capitalisation dans l'année
• n_init = Nombre de versement dans l'année

n = n_init / c
Taux réel = n_init*((1 + i/c)^(1/n) - 1 )

Exemple de calcul d'intérêt effectif

Considérons un taux nominal de 5% (0.05) semestriellement soit 2x par année et un versement mensuel (12 versements par année).

n = 12 / 2 = 6
Taux réel = 12*((1 + 0.05/2)^(1/6) - 1 )
Taux réel = 12*0,00412391546514427140109357868869 = 0,04948698558173125681312294426425 (arrondi à 0,049487 ou 4.9487%)

Formule complète pour versement mensuel fixe

Le versement mensuel = Montant du prêt x Taux effectif / Nombre de versements dans l'année 1 - (1 + Taux réel / Nombre de versements dans l'année)^{-Nombre de versements * Nombre d'années du terme}

Exemple de calcul

Prenons par exemple un prêt hypothécaire de 250 000$, un taux de 5% (0.05) (Taux effectif de 4.9487% pour versements mensuels mais capitalisation au semestre), un terme de 25 ans et des versements mensuels (12 versements par année).

250 000 x 0.049487 / 12 1 - (1 + 0.049487 / 12)^{-12 * 25} = 1030,97916666667 1 - (1,0041239166666666667)^-300 = 1030,97916666667 1 - 0,290942103545 = 1030,97916666667 0,70905789645490 = 1454,01267$/mois

Le Prêt Hypothécaire

Pour la majorité des futurs propriétaires, qu'ils soient intéressés par un bien résidentiel, commercial ou autre, un prêt hypothécaire est souvent nécessaire. Ce type de prêt permet de financer l'achat d'une propriété en mettant une partie du montant total en mise de fonds et en empruntant le reste auprès d'une institution financière.

Les conditions et modalités des prêts hypothécaires varient considérablement, il est donc crucial de bien comprendre les différentes options disponibles et de choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation financière.

Les Taux Hypothécaires

Il est fortement conseillé de comparer les taux hypothécaires en fonction de votre situation financière, de votre solvabilité, des promotions disponibles et de votre tolérance aux risques liés à la fluctuation des paiements hypothécaires. Les taux hypothécaires peuvent varier selon le type de prêt, la durée du prêt et l'institution financière.

Vous pouvez également opter pour une répartition de votre prêt hypothécaire selon différents scénarios, ce qui peut offrir une certaine flexibilité et une gestion des risques plus efficace.

Taux Fixe

Un prêt hypothécaire à taux fixe vous garantit un montant de paiement constant tout au long de la durée de l'entente. Ce taux ne fluctue pas, ce qui vous permet de planifier votre budget de manière plus précise. Toutefois, les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables, car ils offrent une sécurité contre les augmentations de taux d'intérêt.

En règle générale, plus la période de fixation du taux est longue, plus le taux sera bas et avantageux financièrement. Cela signifie que vous pourriez bénéficier de paiements mensuels plus bas si vous optez pour une durée plus longue.

Pour le calcul proposé ici, nous utilisons le taux fixe. Ce choix est souvent privilégié par ceux qui souhaitent une stabilité financière et une prévisibilité dans leurs paiements mensuels.

Taux Variable

Comme son nom l'indique, le taux variable dépend du taux directeur de la Banque du Canada. Ce taux a considérablement augmenté au cours de l'été 2017, passant de 0,50 % à 1 % en moins de trois mois. Apprenez-en plus sur les données récentes du taux directeur.

Bien que le taux variable soit considéré comme plus risqué, il peut être avantageux de choisir ce type de prêt pour réduire les coûts initiaux. En effet, les taux variables sont souvent plus bas que les taux fixes au début du prêt, ce qui peut entraîner des paiements mensuels inférieurs.

Il est important de noter que les fluctuations du taux variable peuvent entraîner des variations significatives dans vos paiements mensuels, ce qui nécessite une bonne gestion financière et une tolérance au risque. Cependant, certains prêts à taux variable offrent des options de conversion en taux fixe, ce qui peut offrir une certaine sécurité.

La Mise de Fonds

La mise de fonds, montant investi dans l'achat de l'immeuble, permet de réduire le montant du prêt hypothécaire. Le montant minimum de la mise de fonds est fixé à 5 % de l'achat pour un prix d'achat inférieur à 500 000 $. Plus la mise de fonds est élevée, moins vous devrez emprunter et payer d'intérêts à long terme.

Une mise de fonds plus importante peut également vous permettre de bénéficier de meilleurs taux d'intérêt et de conditions de prêt plus favorables. De plus, elle peut démontrer votre solidité financière aux prêteurs, augmentant ainsi vos chances d'obtenir un prêt hypothécaire.

Mise de Fonds de 5 % à 19,99 %

Pour une mise de fonds de 5 % (ou même inférieure à 20 %), une assurance de prêt auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) sera probablement exigée par votre institution financière. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre part.

Cette assurance augmentera toutefois le montant total de votre prêt hypothécaire ou de l'achat. Les primes d'assurance peuvent être ajoutées à votre prêt hypothécaire ou payées séparément, selon les conditions de votre prêt.

Depuis le 17 octobre 2016, tous les acheteurs dont le prêt hypothécaire est à ratio élevé doivent passer par une simulation de crise de taux d'intérêt pour être admissibles au prêt. Obtenez plus de renseignements sur les règles de l'assurance hypothécaire. Cette simulation vise à garantir que les emprunteurs peuvent gérer les paiements même en cas de hausse des taux d'intérêt.

Mise de Fonds de 20 % ou Plus

Si vous achetez une maison d'un million ou plus, vous devrez investir 20 % en mise de fonds pour obtenir un prêt hypothécaire. Cette exigence vise à réduire le risque pour les prêteurs en assurant que les emprunteurs ont une participation financière significative dans la propriété.

Le versement de 20 % du montant d'achat vous permettra d'obtenir un prêt sans assurance hypothécaire, à condition que votre situation financière le permette. Cela peut entraîner des économies substantielles sur le coût total de votre prêt, car vous n'aurez pas à payer les primes d'assurance hypothécaire.

En savoir plus sur les règles sur la mise de fonds. Il est également recommandé de consulter un conseiller financier pour déterminer la meilleure stratégie de mise de fonds en fonction de votre situation.

Marge de Crédit Hypothécaire

Cette marge de crédit est offerte directement à partir des fonds investis ou remboursés de votre prêt hypothécaire. Elle est toutefois disponible uniquement si votre mise de fonds est supérieure à 20 % et que vous avez recours à un prêt hypothécaire. Cette option permet d'accéder à des fonds supplémentaires en utilisant l'équité accumulée dans votre propriété.

Il est donc très avantageux d'obtenir cette marge qui vous permettra de vous auto-financer. Elle peut être utilisée pour divers projets, tels que des rénovations, des investissements ou des dépenses imprévues, offrant ainsi une flexibilité financière accrue.

Il est important de noter que les marges de crédit hypothécaires comportent des taux d'intérêt qui sont habituellement variables, ce qui peut affecter vos paiements mensuels. Il est donc crucial de bien comprendre les conditions de votre marge de crédit et de l'utiliser de manière responsable.

Quoi d'autre faut-il savoir lors de l'obtention d'une hypothèque?

Voici un petit complément d'information pouvant vous aider à prendre une décision plus éclairée lors de votre magasinage d'hypothèque.

Aide gouvernementale et incitatifs pour les acheteurs de première maison

Régime d'accession à la propriété (RAP)

Un programme qui permet aux Canadiens de retirer jusqu'à 35 000 $ de leur REER pour acheter ou construire une maison. Ce montant doit être remboursé sur une période de 15 ans. C'est une excellente option pour ceux qui souhaitent utiliser leurs économies pour réduire le montant du prêt hypothécaire initial. Cependant, il est important de planifier comment rembourser ce montant dans les délais impartis pour éviter des pénalités fiscales.

Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation

Un crédit d'impôt non remboursable offert aux acheteurs de leur première maison. En 2021, ce crédit s'élève à 5 000 $, ce qui peut représenter jusqu'à 750 $ d'économies fiscales pour les nouveaux acheteurs. Il est important de vérifier les critères d'admissibilité pour maximiser cet avantage.

Types de prêts hypothécaires spécifiques

Prêt hypothécaire inversé

Un produit financier permettant aux propriétaires âgés de 55 ans et plus de convertir une partie de la valeur nette de leur maison en argent. Ce type de prêt est souvent utilisé pour compléter les revenus de retraite, mais il est important de comprendre que les intérêts s'accumulent sur le montant emprunté et peuvent réduire la valeur nette de la propriété à long terme.

Prêt hypothécaire portable

Un prêt qui permet de transférer les conditions de votre hypothèque actuelle sur une nouvelle propriété si vous déménagez avant la fin de votre terme hypothécaire. Cette option peut être très avantageuse si vous avez un taux d'intérêt bas sur votre prêt actuel et que les taux du marché ont augmenté. Elle évite également les pénalités de rupture de contrat.

Réglementations spécifiques au Québec

Tribunal administratif du Logement (TAL)

Informations sur les droits et responsabilités des propriétaires et des locataires, ce qui peut être pertinent pour ceux qui achètent des propriétés locatives. Le tribunal anciennement nommé "Régie du logement du Québec" offre des ressources et des outils pour aider à résoudre les litiges et à comprendre les obligations légales, ce qui est essentiel pour maintenir de bonnes relations locatives.

Frais de notaire

Contrairement à certaines provinces, les frais de notaire au Québec peuvent être plus élevés et sont obligatoires pour la transaction immobilière. Les frais incluent généralement la préparation et l'enregistrement des documents de vente, la vérification des titres et la distribution des fonds. Il est important de budgétiser ces coûts supplémentaires lors de la planification de l'achat d'une propriété.

Assurances liées à l'hypothèque

Assurance-vie hypothécaire

Une assurance qui paie le solde de votre prêt hypothécaire en cas de décès. Cela permet de protéger vos proches financièrement en s'assurant que la maison est payée et qu'ils ne sont pas responsables des paiements hypothécaires restants. Il est conseillé de comparer les coûts et les couvertures avec une assurance-vie individuelle.

Assurance invalidité hypothécaire

Une assurance qui couvre vos paiements hypothécaires si vous devenez invalide. Cette couverture peut offrir une tranquillité d'esprit supplémentaire en garantissant que vous pouvez continuer à faire vos paiements hypothécaires même si vous êtes incapable de travailler en raison d'une maladie ou d'une blessure.

Conseils pratiques pour la gestion du prêt hypothécaire

Remboursement anticipé

Stratégies pour rembourser votre hypothèque plus rapidement et économiser sur les intérêts. Par exemple, effectuer des paiements supplémentaires, augmenter la fréquence des paiements ou utiliser des primes et des bonus pour réduire le capital. Il est important de vérifier les conditions de votre prêt pour voir si des pénalités s'appliquent aux remboursements anticipés.

Renégociation de l'hypothèque

Conseils pour renégocier les termes de votre prêt hypothécaire à l'approche de la fin de votre terme actuel. Cela peut inclure la négociation d'un taux d'intérêt plus bas, l'extension de la durée du prêt ou la modification des conditions de remboursement pour mieux s'adapter à votre situation financière actuelle.