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Calcul de la valeur marchande en fonction du MRN ou TGA

Calcultrice de juste valeur marchande

Entrez le prix du revenu net (mensuel ou annuel et/ou revenu brut et dépenses) d'opération du multilogement ou immeuble locatif ainsi que le MRN (multiplicateur de revenu net) ou TGA (taux de global d'actualisation) moyen de votre secteur et notre calculateur vous donnera la valeur marchande. Afin d'obtenir le TGA ou MRN, faites une moyenne à l'aide de l'outil de calcul du TGA, MRN ainsi que le calculateur de moyenne

ou

=

Comment calculer la valeur marchande

La formule pour le calcul de la valeur marchande en fonction du TGA ou "cap rate" est :

Revenu net annuel d'opération de l'immeuble / TGA * 100 = Valeur marchande

Établir le revenu net d'opération de l'immeuble

Il s'agit ici de connaître le revenu brut ainsi que les dépsenses net annuel d'opération.

Revenus bruts annuel - Dépenses d'opération annuel = Revenu net annuel d'opération de l'immeuble

Établir montant annuel en fonction du montant mensuel

Quoi qu'assez simple, la formule du calcul des revenus ou des dépenses annuels est calculé en multipliant le revenu ou dépenses mensuel par 12. Soit le nombre de mois dans une année.

Montant mensuel x 12 = Montant annuel

De la même façon, vous pouvez baser ces coût sur des périodes différentes tel qu'à la journée (365 ou 366 lors d'année bissextile) qu'hebdomadaire (52), aux 2 semaines (26), au trimestre (4), etc..

Exemple de calcul

Vous avez vérifié plusieurs TGA de 5 immeubles locatifs vendus du secteur de votre immeuble et avez obtenu une moyenne de taux TGA établie à 4.21%. Considérant que votre immeuble obtient 43 000$ en loyers (brut) et que vous avez 3500$ en dépenses d'opération annuels.

Calculer le revenu net de l'immeuble

43 000$ - 3 500$ = 39 500$

Calculer la valeur marchande

39 500$ / 4.21 * 100 = 938 242.28$

Les variables de la formule

Les termes ou variables à prendre à considération dans ce calcul sont les suivantes.

Revenu net d'opération de l'immeuble

Il s'agit d'obtenir les revenus nets de l'immeuble vendu en prenant l'ensemble des dépenses d'opération, ce qui exclus le paiement de l'hypothèque ou du financement ainsi que les intérêt/prêt s'y rattachant.

Dépsense d'opération

Il existe une multitude de dépenses d'opération qui sont relatives à un immeuble. Voici une liste non-exaustive de ces dépenses:

  • Les taxes municipales, scolaires, spéciales et autres. À noter que l'ensemble de ces taxes sont basées sur la valeur au rôle d'évaluation municipal. En effet la plus grande partie des taxes sont calculés en fonction d'un taux général appliqué sur l'évaluation foncière. Une petite partie de ces frais sont fixes tel que pour les ordures, recyclage, composte, etc. Il est donc conseiller d'éviter de faire réviser à la hausse la valeur de votre immeuble.
  • Les frais d'électricité et de chauffage déboursés par le propriétaire.
  • Les frais de gestion et d'administration.
  • Les réparations et entretien.
  • Publicités ou autre dépenses "marketing" afin de promouvoir vos espaces à louer
  • Assurances
  • Frais de bureau
  • Frais de déplacement

Taux global d'actualisation (TGA)

Aussi appelé taux de capitalisation, ce taux représente la rentabilité d'un immeuble locatif sans hypothèque ou autre financement. Ce taux, comme les multiplicateurs suivants sont utilisés dans le but d'obtenir une valeur marchande ou du moins une idée de comparables en effectuant une moyenne de plusieurs immeubles vendus dans un même secteur. Plus le pourcentage est haut par rapport à des comparables, plus rentable est l'immeuble.

Multiplicateur de revenu net (MRN)

Ce calcul est respectivement l'inverse du TGA. Afin de définir la valeur marchande, et comme son nom l'indique, il suffit de multiplier ce nombre moyen par les revenus nets de location. Plus le multiplicateur est haut par rapport à des comparables, moins l'immeuble est rentable.

Multiplicateur de revenu brut (MRB)

Quoi que moins précis que le MRN, due au fait qu'il soit basé sur les revenus bruts le MRB est lui aussi un indice de comparable qui permet de connaître le multiple à utiliser. Il suffit de multiplier ce multiple moyen par les revenus bruts de location. Plus le multiplicateur est haut par rapport à des comparables, moins l'immeuble est rentable au niveau des revenus bruts.

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